拐点已至?7月楼市、地市愈加严峻

搜狐焦点攀西站 2019-07-31 09:13:48
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表面上看,7月份房地产市场淡季不淡,但实际市场加速转冷,供货压力进一步加剧,市场需求明显不济。土地市场更为严峻,融资收紧对土地市场影响将是“致命”的,市场拐点已至。 01 房企供货压力进一步加剧, 供应量环比降22%同比增2% 正如我在《2019年上半年房地产市场总结与展望》所提到的,上半年市场最大

表面上看,7月份房地产市场淡季不淡,但实际市场加速转冷,供货压力进一步加剧,市场需求明显不济。土地市场更为严峻,融资收紧对土地市场影响将是“致命”的,场拐点已至

01

房企供货压力进一步加剧,

供应量环比降22%同比增2%

正如我在《2019年上半年房地产市场总结与展望》所提到的,上半年市场最大压力来自于供应。联系到6月份房企冲业绩,供应显著放量,进一步加剧房企供货压力。7月份,28个重点监测城市新增供应量环比下降22%,同比微升2%。其中,一线城市同、环比双降,分别减少15%和6%,上海、广州和深圳供应量明显回落,同比皆步入下降通道,北京供应量不降反升,同、环比均实现正增长。24个二三线城市供应量环比下降24%,同比增长5%。近8成二三线城市供应缩量,环比均有不同程度的回落,宁波、海口等更是显著缩量,环比跌幅均超-60%。仅限于武汉、青岛等部分二三线城市供应量略有回升,环比涨幅都在15%以内。

02

表面上淡季不淡、实际市场加速转冷,

成交量环比跌11%同比升2%

表面上看,7月份房地产市场似有淡季不淡的错觉,28个重点监测城市成交量环比下降11%,同比仍增长2%。主要还是受延迟备案因素影响,6月底房企冲业绩,大量的已售未备案房源延迟至7月份集中备案。其中,一线城市成交量环比全线回落,同比仍增长21%,仅上海同比下降11%,北京、广州和深圳同比均有所提升,北京更是同比倍增。24个二三线城市成交量环比下降12%,同比基本持平。近6成二三线城市成交量环比高位回落,重庆、济南等环比跌幅超-30%,长沙更是环比下降63%。近4成二三线城市成交量同比有所回调,长沙、重庆成交显著缩量,同比皆腰斩。受延迟备案等多方面因素因素影响,昆明、武汉等成交量仍处高位,同比均翻番。实际上我认为7月份房地产市场正加速转冷,市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕,3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止,后续置业需求明显不济,部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。

03

库存风险整体可控,近6成库存量环比回落,

近8成消化周期低于12个月

近6成城市库存量环比回落,南京、海口和宁波环比跌幅均超-10%。并且,近8成城市消化周期皆控制在12个月以内,重庆、杭州、武汉等更是不足6个月,说明现阶段房地产库存风险整体可控。不过,受制于楼市成交放缓,厦门、大连库存量明显偏高,消化周期皆超20个月,库存风险仍需警惕。

04

土地市场更为严峻,

成交量价齐跌、溢价率连续3个月回落

7月份,土地市场拐点已至,成交量价齐跌,溢价率连续3个月回落,真实反映房企拿地态度趋于谨慎。具体而言,300城经营性土地成交建面1.79亿平方米,同、环比分别减少8%和7%。平均楼板价2702元/平方米,环比下跌11%,同比上涨6%。土拍溢价率进一步回落至12.9%,环比再降6个百分点。各线城市溢价率全线回落,一线城市更是降至4.1%的低位。我认为土地市场更为严峻,融资收紧犹如釜底抽薪,其对土地市场影响将是“致命”的。鉴于7月份乃是下半年土地投资的阶段性低点,叠加2018年土地市场拐点起始于7月份,预计下半年土地市场将延续相较低迷的走势。

昨日,中央政治局会议提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。在我看来,政治局会议已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号,预计8月份楼市、地市将继续走弱。

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