土地市场回暖暂缓,龙头房企放缓投资脚步

搜狐焦点攀西站 2019-06-04 09:11:16
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对于近期的土地市场走势,我一直认为目前还是分化明显、冷热不均的。一方面个别热点城市土拍仍然竞争激烈,另一方面大多数企业底价拿地是常态。 那么,刚刚过去的5月,土地市场又发生了何种变化?哪些房企调整了自身的投资策略? 01 量跌价升但涨幅趋缓,土地市场升温趋势暂缓 从成交规模和溢价率来看,今年以来土地

对于近期的土地市场走势,我一直认为目前还是分化明显、冷热不均的。一方面个别热点城市土拍仍然竞争激烈,另一方面大多数企业底价拿地是常态。

那么,刚刚过去的5月,土地市场又发生了何种变化?哪些房企调整了自身的投资策略?

01

量跌价升但涨幅趋缓,土地市场升温趋势暂缓

从成交规模和溢价率来看,今年以来土地市场热度明显升温的走势在维持了仅仅2个月后迅速转缓。

首先,土地成交规模回落,结束了此前连续三月上涨势头。5月全国300城经营性土地成交建筑面积达到16317万平方米,环比上月下降了9.3%,和去年同期相比下降了18.4%。若与去年1-5月相比,仍然下滑了8%。可以看到,即便前五月土地市场整体呈现回暖态势,但尚未达到去年同期水平。

其次,在市场热度方面,5月份土地市场的溢价率迎来了2019年来的首次回落。5月相比4月下降了3.2个百分点,为20.2%。这当中固然有部分城市 “限地价竞自持”的因素影响,但从整体的溢价回落还是可以看出前两月高热的态势得到一定缓解。

另外,从成交均价环比涨幅明显回落(仅为1.6%)也可以看出在政策调控反应迅速之下,土地市场暂缓升温。 

02

中骏、富力、卓越等5月表现积极,半数规模房企暂缓拿地节奏

具体到企业来看,由于前期补仓需求得到满足,以及当前时点拿地想要当年开盘难度加大,部分企业也已经开始调整自身的投资节奏,我认为重点可以关注三类企业:

第一,5月继续高歌猛进的房企。典型的如保利、中骏、富力、卓越等企业。这些企业5月份拿地金额较前四月平均值涨幅几乎都在200%以上,而且这些房企本身前五月拿地金额排名并不低。因此单从5月份表现来看,投资拿地相对积极。

数据来源:企业公告、cric

第二,开始放缓投资节奏的房企,多数来自龙头企业。典型的如融创、恒大、万科、新城等。这些企业5月新增拿地金额较前四月平均值下降超过60%左右。其中前四月拿地积极的新城、中海降幅超过80%。

值得注意的是,TOP10房企有6家企业均在5月大幅放缓拿地节奏。标杆房企放慢脚步一方面反映了龙头企业对于土地市场风险的预估,另一方面,实际上一季度过后新增的土储想要在今年上市销售难度颇大,因此对于规模较大的企业而言,拿地积极性也有所降低。

数据来源:企业公告、cric

第三,地价攀升后,收并购成为部分房企的主要突破方向。例如电建地产近期收购了武汉地产集团旗下两个项目公司,带动新增土储货值大幅上升。而整体来看,华远、合景泰富等企业前5月的收并购比例都超过3成以上,且部分收并购项目的优势在于能快速上市,能够对今年企业业绩增长提供较强助力。

03

警惕土拍热度过高城市的调控风险,未来拿地仍需保持理性

综合来看,当前土地市场的确出现了局部升温现象,但自住建部实施预警机制点名地价、房价上涨过快的城市后,热度较高的城市也相继发布调控政策防止市场过热。从典型企业拿地溢价率来看,5月有32%的地块溢价率在10%以下,占比最高。

因此在补仓需求得到满足,以及未来拿地当年开盘难度增大的情况下,我认为百强房企的投资节奏会进一步放缓。且从近期土拍热点城市政策调控力度来看,未来拿地仍需保持谨慎,盲目获取高价地并不可取。

数据来源:企业公告、cric

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